ההורים הלכו לעולמם והותירו דירה, ואתם האחים הפכתם לפתע לשותפים בנכס אחד. מה קורה כשאח אחד רוצה לגור בדירה והשני רוצה למכור? ואיך "הסכם חלוקת עיזבון" יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במס? כל מה שצריך לדעת על מכירת דירת ירושה בין אחים

אחד המוקשים הגדולים ביותר בדיני ירושה אינו נוגע למי מקבל כמה, אלא למה מקבלים. כאשר העיזבון כולל נכסי מקרקעין (דירה, בית, מגרש), ואין הוראה אחרת בצוואה, החוק קובע שכל היורשים הופכים לבעלים משותפים בנכס ("מושע").

המצב הזה, של שותפות כפויה בנדל"ן, הוא קרקע פורייה לסכסוכים: אח אחד זקוק לכסף נזיל ולוחץ למכור, האחות רוצה לשמור את הדירה לילדיה, והאח השלישי בכלל גר בחו"ל ולא אכפת לו. אז איך פותרים את הפלונטר?

דרך המלך: הסכם בין יורשים (הסכם חלוקת עיזבון)

רבים לא יודעים זאת, אך החוק מאפשר ליורשים "לסדר מחדש" את הירושה ביניהם, בצורה שונה ממה שכתוב בצוואה או בחוק הירושה, וזאת ללא אירוע מס. כלי זה נקרא "הסכם חלוקת עיזבון".

איך זה עובד? נניח שהעיזבון כולל דירה בשווי 2 מיליון ₪ וחשבון בנק עם 2 מיליון ₪. יש שני אחים יורשים (חצי-חצי). במקום שכל אח יהיה בעלים של חצי דירה וחצי מהכסף – הם יכולים לחתום על הסכם ביניהם: אח א' יקבל את מלוא הדירה, ואח ב' יקבל את מלוא הכסף.

היתרון העצום: מבחינת רשויות המס, לא בוצעה כאן עסקת נדל"ן (מכירה מאח לאח), אלא זוהי חלוקת הירושה המקורית. לכן, אין תשלום מס רכישה ואין תשלום מס שבח.

התנאי הקריטי: ההסכם חייב להיחתם לפני חלוקת העיזבון בפועל ולפני שהנכס נרשם על שם היורשים בטאבו.

כשהאחים לא מסכימים: פירוק שיתוף במקרקעין

כאשר אין הסכמות – למשל, אח אחד מתבצר בדירה ומסרב למכור אותה או לקנות את חלקם של אחיו – נכנסים למסלול המשפטי של "פירוק שיתוף".

החוק הישראלי קובע עקרון ברזל: אדם לא יהיה שותף בנכס בניגוד לרצונו. כל יורש, גם אם יש לו רק אחוז קטן מהדירה, זכאי לפנות לבית המשפט לענייני משפחה ולדרוש את פירוק השותפות. ברוב המקרים, בית המשפט יורה על מכירת הדירה למרבה במחיר (לצד ג' או לאחד היורשים). החיסרון: הליך זה כרוך לרוב במינוי כונס נכסים, מה שגורר הוצאות משפטיות גבוהות ועשוי להפחית את התמורה הסופית שיקבלו האחים.

רכישת חלקו של יורש (קנייה בין אחים)

תרחיש נפוץ נוסף הוא שאחד האחים מעוניין לרכוש את חלקם של האחרים בדירה. אם הדבר נעשה במסגרת "הסכם חלוקת עיזבון" (לפני הרישום בטאבו) ומשתמשים רק בכספי הירושה לאיזון – ישנו פטור ממס. אולם, אם הדירה כבר נרשמה על שם האחים, או שהאח הקונה מביא "כסף מהבית" (ולא מתוך העיזבון) כדי לשלם לאחיו – מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.

• האח המוכר עשוי לחוב במס שבח (אלא אם יש לו פטור).

• האח הקונה יחויב במס רכישה (בשיעור מופחת של שליש ממס הרכישה הרגיל, מאחר שמדובר בדירת ירושה).

סוגיית המס: מתי פטורים ממס שבח?

בין אם מוכרים את הדירה לאח ובין אם מוכרים לצד שלישי, שאלת מיליון הדולר היא מס השבח. יורשים זכאים לפטור ייחודי ממס שבח (לפי סעיף 49ב(5)), המאפשר להם "להיכנס בנעלי המוריש". כדי לקבל את הפטור צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:

1. המוכר הוא בן זוג, צאצא (או בן זוג של צאצא) של המוריש.

2. למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו.

3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה – הוא היה פטור ממס שבח.

סיכום: סוף מעשה במחשבה תחילה

מכירת דירת ירושה בין אחים היא אירוע רגיש המשלב אמוציות משפחתיות עם השלכות מיסוי כבדות. ההמלצה הגורפת היא לנסות ולהגיע ל"הסכם בין יורשים" מוקדם ככל האפשר, בסיוע עורך דין ומגשר, כדי לחסוך את עוגמת הנפש של בתי המשפט ואת תשלומי המס המיותרים לרשויות.